سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، دو حقی هستن که با هدف حمایت از مستأجران اماکن تجاری در قوانین پیش بینی شده. ممکنه این سؤال واسه تون پیش بیاد که مستأجر اماکن تجاری چه فرقی با مستأجر اماکن مسکونی داره که قانون از اونا حمایت ویژه به عمل میاره؟ در یک جواب کلی میشه گفت اشخاصی که ملکی رو واسه فعالیتای تجاری خود اجاره می کنن، با سعی واسه کسب معروفیت و اضافه کردن بر شمار مشتریان خود، به یه جور بر ارزش مکانی که در اون فعالیت می کنن هم می افزایند. روشنه که این نکته در مورد اماکن مسکونی قابل طرح نیس. واسه همین اگه با پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، مستأجران اماکن تجاری رو مثل مستأجران اماکن مسکونی، مجبور به تخلیه ی بدون قید و شرط ملک تجاری کنیم، ارزش فعالیت اونا در جلب مشتریان دائم و کسب حسن معروفیت رو ندیده گرفتیم یا یعنی اون ارزش رو رایگان به مالک اون جای بخشیده ایم.

 

حق کسب یا پیشه یا تجارت

سرقفلی چیه و چه فرقی با حق کسب یا پیشه یا تجارت داره؟  آموزشی

حق کسب یا پیشه یا تجارت در مورد اون دسته از قراردادهای اجاره مطرح می­ شه که پیش از دوم مهرماه سال۱۳۷۶ منعقد شده ­ان. ممکنه عنوان «حق کسب یا پیشه یا تجارت» خیلی واسه تون آشنا نباشه. دلیل اینه که در عرف، این اصطلاح شایع نیس و به جای اون از عنوان سرقفلی استفاده می شه. حق کسب یا پیشه یا تجارت، عنوان قانونی واسه حق سرقفلی در قراردادهاییه که پیش از دوم مهرماه سال ۱۳۷۶ منعقد شده­ ان. پس در قدم اول به خاطر داشته باشین که اگه قرارداد اجاره ی شما پیش از تاریخ نامبرده منعقد شده ­است و می­ خواهید از وضعیت حق سرقفلی خودتون مطلع شید، باید به مباحث حق کسب یا پیشه یا تجارت مراجعه کنین:

۱. ممکنه بپرسید که مگه ممکنه که قراردادی پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشه و هنوزم باقی مونده باشه؟ کسائی­ که ملکی تجاری رو پیش از این تاریخ اجاره کرده­ ان، می­ دانند که جواب مثبته. چون این دسته از قراردادهای اجاره، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ هستن و طبق این قانون با پایان یافتن مدت اجاره، مستأجر مجبور به تخلیه ی محل نمی شه؛ بلکه قرارداد به حکم قانون به شکل همیشگی تمدید می شه و درنتیجه ممکنه تا امروز هم باقی مونده باشه.

۲. حق کسب یا پیشه یا تجارت به این معناست که قانون به مستأجر اجازه می ده تا پس از پایان یافتن مدت قرارداد اجاره، بازم ملک تجاری رو در اجاره ی خود نگه داره و اگه مالک بخواد به دلایل شخصی به این اجاره پایان بده، باید مبلغی رو واسه حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر بده (به این مبلغ در اصطلاح شرعی سرقفلی گفته می شه). جدا از اینکه اینکه قانون تنها سه دلیل شخصی رو واسه زور مستأجر به تخلیه قبول می کنه:

  • مواردی که مالک می خواد ملک رو تخریب و بازسازی کنه.
  • مواردی که مالک واسه کسب یا پیشه ی خود به ملک نیاز داره.
  • مواردی که مالک می خواد از ملک واسه سکونت خودش یا آشنایان نزدیکش استفاده کنه.

در این سه مورد، دادگاه می تونه حکم تخلیه ی مستأجر رو صادر کنه اما مالک هم مکلف به پرداخت کامل مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارته.

۳. واسه اینکه حق کسب یا پیشه به سود مستأجر ایجاد شه، حتما لازم نیس که قراردادی کتبی و با عنوان اجاره منعقد شده باشه. بلکه اگه گرفتن شه هدف دو طرف، اجاره بوده حتی اگه عنوان قرارداد چیزی جز اجاره (مثل صلح) باشه و حتی اگه قرارداد به شکل کتبی منعقد نشده باشه، بازم حق کسب یا پیشه ایجاد می شه.

۴. با توجه به محدود کردنای قانونی که واسه تخلیه ی ملک تجاری بیان شد؛ ممکنه تصور شه که عقد اجاره تقریبا به شکل دائمی درآمده و مستأجر به یه جور مثل به مالک شده. اما این تصور اشتباهه. چون اگه مستأجر انجام دهنده تخلفی شه، مالک می تونه بدون پرداخت مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت یا با پرداخت تنها نصف اون، مستأجر رو مجبور به تخلیه ی ملک کنه:

الف. اگه مستأجر بخواد ملکی رو که اجاره کرده، به شخص دیگری اجاره بده و از اون مبلغ حق کسب یا پیشه رو دریافت کنه، باید اول به مالک مراجعه کنه و از اون بخواد که به این عمل رضایت بده. اگه مالک به این مسئله رضایت نداشته باشه، باید تموم حق کسب یا پیشه رو در مقابل تخلیه ی ملک به وسیله مستأجر بده. اگه مالک نه اجازه اجاره دادن ملک رو به مستأجر بده و نه حاضر به پرداخت مبلغ حق کسب یا پیشه شه؛ مستأجر می­ تواند از دادگاه اجازه اجاره دادن ملک رو بگیره. رعایت این نکات به وسیله مستأجر الزامیه و اگه مستأجر بدون رعایت این ترتیب، ملک رو به دیگری اجاره بده، انجام دهنده تخلف شده و مالک در مقابل این تخلف می ­تواند با مراجعه به دادگاه تخلیه ی ملک خود رو بخواد و در این صورت تنها مکلف به پرداخت نصف حق کسب یا پیشه به مستأجر می شه.

ب. اگه مستأجر در ملک انجام دهنده ظلم یا تفریط شه (یعنی کاری بکنه که به ملک آسیب بزنه یا از کاری که باید واسه حفاظت از ملک بکننن، پرهیز کنه و به دنبال اون به ملک آسیب وارد شه)، مالک می تونه با مراجعه به دادگاه فسخ قرارداد و تخلیه ی ملک رو بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، بخواد.

ج. اگه مستأجر شغلی رو که در قرارداد اجاره تعیین شده، بدون رضایت مالک، عوض کنه و شغل جدید از نظر شرعی مثل شغل قبلی نباشه؛ مالک می تونه با مراجعه به دادگاه فسخ قرارداد و تخلیه ی ملک رو بدون پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت، بخواد.

این مطلب رو هم توصیه می کنم بخونین:   آسونترین راهی که شما رو به یک مدیر محبوب تبدیل می کنه 

د. هروقت مستأجر در پرداخت اجاره بها تأخیر کنه، مالک در دو صورت می تونه خواسته تخلیه بدون پرداخت حق کسب یا پیشه رو طرح کنه:

  • مالک از راه ارسال اظهارنامه (د رصورتی که قرارداد اجاره رسمی نباشه) یا اخطاریه ی دفتر اسناد رسمی، پرداخت اجاره بها رو خواسته نشون میده. حال اگه مستأجر بازم اجاره رو نپردازد، مالک می تونه با مراجعه به دادگاه، خواسته تخلیه ی ملک رو مطرح کنه. در این حالت اگه مستأجر اجاره بها و بیست درصد اونو در صندوق دادگستری به ودیعه بزاره، حکم تخلیه صادر نمی شه و تنها مبلغی که ودیعه گذاشته شده به مالک پرداخت می شه. اما اگه مستأجر از این کار پرهیز کنه، دادگاه حکم به تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه رو صادر می کنه. دادگاه فقط یک بار اینجور ارفاقی به مستأجر می کنه و اگه واسه مرتبه دوم اینجور دعوایی علیه اون طرح شه، دیگر امکان تودیع وجه و جلوگیری از ارسال حکم تخلیه وجود نداره.
  • مستأجر در طول یک سال، دو بار در پرداخت اجاره بها تأخیر می کنه و پس از خواسته رسمی مالک از راه اظهارنامه یا اخطاریه ی دفتر اسناد رسمی، مبلغ اجاره بها رو می پردازه. حال واسه بار سوم در طول همون سال باز اجاره بها به موقع پرداخت نمی شه. در این صورت هم مالک می تونه با مراجعه به دادگاه خواسته تخلیه کنه و دیگر به مستأجر امکان جلوگیری از ارسال حکم با تودیع مبلغ اجاره بها در صندوق دادگستری داده نمی شه.

پس شرایط و آثار حق کسب یا پیشه یا تجارت رو میشه این جور خلاصه کرد: اگه مالکی پیش از دوم مهرماه سال ۱۳۷۶، ملک خود رو با هدف اجاره در اختیار دیگری بذاره تا از اون واسه کسب یا پیشه یا تجارت استفاده کنه؛ تا زمانی که مستأجر انجام دهنده تخلف نشده، اجاره ادامه پیدا می کنه؛ و مالک جز در سه مورد (نیاز به تخریب و نوسازی ملک خود، نیاز به ملک واسه کسب و پیشه ی خود، نیاز به محل واسه سکونت خود یا خویشون نزدیکش) نمیتونه مستأجر رو مجبور به تخلیه کنه و در این سه مورد هم باید مبلغی رو واسه جبران حق کسب یا پیشه یا تجارتِ مستأجر بهش بده.

حق سرقفلی

سرقفلی چیه و چه فرقی با حق کسب یا پیشه یا تجارت داره؟  آموزشی

قانون گذار در سال ۱۳۷۶ از عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت دست کشید و اصطلاح سرقفلی رو که در عرف عادی بود وارد قانون نمود. سرقفلی در این قانون شرایط و قوانین متفاوتی با حق کسب یا پیشه در قراردادهای قبل از این تاریخ داره. پس اگه قرارداد اجاره ی شما از دوم مهرماه ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده یا می شن، مشمول این قانون جدید هستن و در مورد حق سرقفلی خود باید به نکات زیر توجه داشته باشین:

۱. گفتیم که حق کسب یا پیشه به مستأجر اجازه می داد پس از پایان یافتن مدت اجاره بازم به تصرف خود در ملکِ مورد اجاره ادامه بده و مالک جز در موارد معدود نمی تونست مستأجر رو مجبور به تخلیه ی ملک کنه. حق سرقفلی در قانون ۱۳۷۶، اینجور اثری نداره و مستأجر با پایان یافتن مدت اجاره مکلف به تخلیه می شه مگه اینکه با مالک واسه تمدید قرارداد، توافق کنه.

۲. حق سرقفلی برخلاف حق کسب یا پیشه، به حکم قانون و به شکل اجباری ایجاد نمی شه بلکه نیازمند تراضی مالک و مستأجره. یعنی اگه مالک و مستأجر در مورد سرقفلی با هم توافق نکنن، مستأجر موقع تخلیه، نمیتونه مدعی حقی واسه سرقفلی شه. این تراضی به سه روش ممکنه انجام شه:

الف. در زمان انعقاد قرارداد اجاره ی محلی که کاربری تجاری داره، مستأجر مبلغی رو با عنوان سرقفلی به مالک بده: این مورد همون چیزیه که در عرف با نام خرید سرقفلی شناخته می شه. در این صورت با پایان یافتن مدت اجاره، مستأجر مجبور به تخلیهه اما در نقطه مقابل مالک هم باید مبلغ سرقفلی رو به قیمت روز بهش برگردونه. پس واسه اینکه بتونین از این راه حق سرقفلی پیدا کنین باید به سه نکته توجه داشته باشین: جای باید کاربری تجاری داشته باشه، قراردادی که منعقد می کنین باید عنوان اجاره داشته باشه و مبلغی که می پردازید باید حتما به عنوان سرقفلی (نه با عناوین دیگری مثل ودیعه) پرداخت شه.

ب. در زمان بستن قراداد اجاره، دو طرف در قرارداد شرط کنن که مالک، ملک تجاری خود رو به شخص دیگری اجاره نده و هر سال با اجاره ی معمولی به مستأجر فعلی واگذار کنه. در این صورت بازم مثل مورد قبل با انقضای مدت اجاره، مستأجر مکلف به تخلیه می شه اما مالک باید مبلغی رو به عنوان سرقفلی بهش بده.

ج. در زمان انعقاد قرارداد اجاره، شرط شه تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستأجره، مالک حق افزایش اجاره بها و خواسته تخلیه رو نداره و هر ساله ملک تجاری خود رو با همون اجاره بها به مستأجر واگذار می کنه، در این صورت مستأجر می تونه درصورت خواسته مالک مبنی بر تخیله ی ملک، مبلغی رو واسه جبران حق سرقفلی خود مطالبه کنه.

پس شرایط و آثار حق سرقفلی رو میشه اینطور خلاصه کرد: در مواردی که پس از دوم مهرماه ۱۳۷۶ قرارداد اجاره ی یک جای تجاری منعقد شده و با توافق مالک و مستأجر به یکی از سه راه فوق، حق سرقفلی واسه مستأجر ایجاد شده؛ مالک باید با پایان یافتن مدت اجاره در صورتی که خواهان تخلیه ملک خوده؛ مبلغی رو واسه جبران حق سرقفلی به مستأجر بده.

تهیه شده در: chetor.com


۱

دسته‌ها: آموزشی

دیدگاهتان را بنویسید